SPV в строительной деятельности: преимущества и особенности создания «проектных» компаний.

В 2023 году рынок недвижимости в России продолжал демонстрировать устойчивый рост, отражая повышенный интерес к жилой и коммерческой недвижимости. Минстрой РФ со ссылкой на данные Росстата сообщил, что ввод жилья за 2023 год составил 110,44 млн кв. м. При этом многоквартирных домов (МКД) введено 51,76 млн кв. м, это больше на 13,7 % к аналогичному периоду прошлого года[1].

При этом достаточно часто для каждого отдельного строительного проекта застройщики создают компанию специального назначения. Эта стратегия позволяет застройщикам лучше контролировать затраты, оптимизировать процессы и минимизировать риски, что в конечном итоге способствует повышению эффективности и успешности реализации проектов в сфере недвижимости. Подробнее о том, в чем состоит преимущество использования SPV и какие существуют особенности создания проектных компаний в строительной деятельности, рассказываем далее.

[1] Подведены итоги жилищного строительства в 2023 году // Официальный сайт Министерства строительства РФ URL: https://minstroyrf.gov.ru/press/

SPV (от англ. special purpose vehicle) – компания специального назначения, созданная для достижения конкретного проекта/группы проектов или достижения определенной цели. В строительной деятельности такие проектные компании создаются особенно часто, большинство крупных застройщиков возводят свои проекты именно с их помощью.

Создание специализированных компаний для реализации проектов дает застройщикам следующие преимущества:

1. Ограниченная ответственность.
Одной из основных привлекательных особенностей SPV является его ограниченная ответственность. Это означает, что в случае финансовых проблем или юридических споров ответственность за обязательства SPV в большинстве случаев ограничена его собственными активами, а не активами всей группы компаний или других проектов. Это помогает снизить риски банкротства и защитить остальную часть бизнеса от потерь.

2. Гибкость в управлении проектами.
SPV создается для конкретного проекта или группы проектов, что обеспечивает операционную независимость и гибкость в управлении, а также позволяет разделить активы и обязательства между компаниями.
Удобство от создания SPV заключается в том числе и в том, что проектная компания может иметь простую организационную структуру с минимальным количеством руководителей и учредителей, что упрощает ее управление и позволяет быстрее принимать решения.

3. Упрощенное привлечение финансирования.
Использование SPV позволяет застройщикам привлекать финансирование для конкретного проекта без прямого влияния на финансовое состояние основной компании.
Так, например, для получения финансирования необходимо предоставить банку информацию, связанную с деятельностью компании. Если застройщик не будет регистрировать специализированную организацию под каждый отдельный проект, то уйдет много времени, чтобы собрать необходимую для банка информацию, в том числе изучить аффилированность и банкротство подрядчиков, провести анализ их дебиторской и кредиторской задолженности, анализ возможных рисков и понять, может ли риск с одного проекта перескочить на другой. Кроме того, часть рисков с разных проектов заранее предсказать и оценить практически невозможно.
Регистрация SPV, в свою очередь, позволяет избежать подобной волокиты и создать компанию без долгов, обременений и обязательств, а также сделать процесс строительства более понятным и прозрачным, что повышает шансы на получение финансирования.
Это не значит, что группа не будет отвечать по обязательствам SPV (как правило, банки все равно настаивают на поручительствах и гарантиях от владельца основных активов группы), но размер таких долгов будет ограничен суммой, а перечень кредиторов – способами обеспечения исполнения обязательств SPV.

Прежде всего, для создания проектной компании для строительства МКД необходимо, чтобы компания соответствовала требованиям застройщика, которые установлены Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ (далее – «ФЗ №214»)[1]:

• Опыт работы в строительной области не менее 3 лет в строительстве МКД общей площадью не менее 5 000 м² в совокупности. При этом не нужно, чтобы соответствующий опыт был у самой SPV-компании, так как учитывается в том числе и опыт материнской компании и любого из ее дочерних обществ;
• Наличие в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельного участка;
• Наличие в наименовании слов «специализированный застройщик».

Кроме того, следует учесть, что, поскольку SPV-компания будет привлекать денежные средства участников ДДУ в строительстве МКД, необходимо также соответствие требованиям, установленным ч.2 ст. 3 ФЗ №214, в частности:

• размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от проектной стоимости строительства;
• отсутствуют обязательства по кредитам, займам;
• обязательства застройщика перед третьими лицами, не связанные со строительством новостройки, в которую привлекаются деньги граждан, не могут превышать 1% от проектной стоимости ее строительства;
• в отношении застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;
• в отношении застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;
• сведения о застройщике отсутствуют в реестре недобросовестных поставщиков;
• у застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам;
• и др.

Следует учитывать, что застройщик может быть создан только в форме хозяйственного общества (АО, ООО). Также проектная компания должна иметь ОКВЭД специализированного застройщика:

• 41.20 - Строительство жилых и нежилых зданий;
• 68.10 - Покупка и продажа собственного недвижимого имущества;
• 71.12.2 - Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика.

[1] ч. 1 ст. 2 ФЗ №214

Таким образом, использование SPV является важным стратегическим инструментом для застройщиков, способствующим эффективной реализации проектов за счет гибкости в управлении и более быстрого получения проектного финансирования. При этом для реализации строительного проекта важно, чтобы SPV-компания соответствовала всем установленным законом требованиям.