Договор аренды: на какие условия обратить внимание

В случае, если был заключен срочный договор, стоит учитывать, что в отношении договоров по общему правилу отсутствует возможность одностороннего отказа. Иногда стороны оценивают это как преимущество. Но есть и недостаток: в отношении срочных договоров аренды может потребоваться государственная регистрация.

Если же срок в договоре аренды не определен, то он будет считаться бессрочным. Это значит, что каждая из сторон имеет право отказаться от договора в любой момент, без объяснения причин. Преимуществом бессрочного договора аренды является отсутствие обязательной государственной регистрации.

В процессе действия договора аренды может возникнуть ситуация, когда одна из сторон приняла решение расторгнуть договор, однако достигнуть соглашения с контрагентом она не может. Именно для таких ситуаций стороны могут предусмотреть возможность одностороннего отказа от договора.

В срочном договоре, по общему правилу, отсутствует право на односторонний отказ. Однако стороны могут предусмотреть обстоятельства, наступление которых позволяет его произвести. Таким обстоятельством, например, может быть нарушение договора одной из сторон, либо безусловное право стороны на отказ с выплатой компенсации или предварительным сроком уведомления за несколько месяцев.

В бессрочном договоре право на односторонний отказ предусмотрено для обеих сторон и осуществляется путем направления второй стороне уведомления, которое должно быть направлено за 3 месяца до прекращения договора (п. 2 ст. 610 ГК РФ). При этом срок направления уведомления стороны могут изменить в договоре, сократить его или продлить.

В судебной практике сложилась определенная позиция относительно условий для одностороннего отказа:

• По мнению судов, в договоре могут быть предусмотрены условия, после наступления которых необходимо направить уведомление о расторжении договора (Постановление 2 ААС от 05.06.2020 № А29-14264/2019);
  
• Договор должен содержать не только срок направления уведомления о расторжении, но и предусматривать право на отказ от договора. Указание срока без указания возможности самого права на односторонний отказ – недостаточный факт (Постановление 5 ААС от 18.09.2020 № А59-2503/2020);
  
• Стороны могут предусмотреть условие о немедленном расторжении в одностороннем внесудебном порядке, в случае возникновения препятствий для использования помещения. (Постановление АС Западно-Сибирского округа от 23.11.2020 № А75-18870/2019.)
  

В договоре может быть указано условие об обеспечительном платеже. Сам по себе обеспечительный платеж представляет собой денежную сумму, обеспечивающую обязательство, которое возникнет в будущем. В тексте договора стороны должны указать не только само условие обеспечительного платежа, но и его назначение, например, обеспечение обязательства арендатора своевременно вносить арендную плату или возместить убытки при нарушении договора.

В случае, если обстоятельство, предусмотренное договором, наступило, сумма платежа будет засчитываться в счет исполнения обязательства. На практическом примере это выглядит так: если ваш обеспечительный платеж должен обеспечивать обязательства по возмещению убытков, то в случае их возникновения, они будут возмещаться из суммы этого платежа.

Также стороны могут предусмотреть срок возвращения обеспечительного платежа. Если срок не будет предусмотрен сторонами, то он определяется по статье 314 ГК РФ и составляет 7 дней со дня предъявления требования о возврате.