Новые правила ГК РФ о недвижимости

Федеральный закон от 21.12.2021 N 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» вводит новые положения, касающиеся недвижимых вещей и вещных прав на некоторые нежилые объекты недвижимости. В частности, речь идет о главах 6.1 «Недвижимые вещи», 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места» Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).

В целом, нововведения в ГК РФ базируются на уже сложившейся судебной практике (например, правовые позиции Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25) и фактически уже активно используются.

Новые положения ГК РФ вступят в силу с 1 сентября 2022 года. Ниже приведены наиболее важные изменения:

1. Закреплены определения зданий и сооружений

Новая редакция ГК РФ характеризует здания и сооружения как объекты недвижимости, образованные в результате строительства, раздела недвижимой вещи (иного здания, сооружения, единого недвижимого комплекса) или объединения нескольких недвижимых вещей (в том числе всех помещений и машино-мест одного здания или сооружения). При этом, по общему правилу, изменение характеристик здания, сооружения не влечет за собой образование новых сооружений или зданий.

Введение определения зданий и сооружений в ГК РФ позволит не допускать случаи регистрации права собственности на квазиобъекты недвижимости, такие как асфальтовые покрытия, иные замощения, навесы, заборы и другие объекты.

2. Установлен принцип единства земельного участка и объекта недвижимости на нем

Данный принцип уже частично был закреплен в Земельном кодексе РФ.

В новой статье 287.1 ГК РФ устанавливается единство права собственности на земельный участок и недвижимость на нем. Это означает, что собственником созданного здания, сооружения, машино-места объекта незавершенного строительства по умолчанию будет являться собственник земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

Также, по общему правилу, при предоставлении публичного земельного участка для строительства объекта недвижимости на таком участке, собственником созданного объекта недвижимости будет лицо, которому предоставили земельный участок. Иное может быть предусмотрено законом или договором.

3. Дополнено регулирование в отношении машино-мест и помещений

В соответствии со ст. 141.4 в новой редакции ГК РФ помещения и машино-места могут образовываться следующими способами:

• в результате раздела недвижимой вещи;
• в результате объединения смежных помещений или машино-места;
• в результате реконструкции здания или сооружения.

В одном здании, сооружении может быть образовано не менее двух помещений / машино-мест.

При этом помещения и машино-места не могут образовываться в объектах незавершенного строительства.

После регистрации права на помещение и машино-место права собственности на здание, в котором они находятся, прекратятся.

4. Право пользования чужим земельным участком для собственника недвижимости на нем

В новой статье 287.3 ГК РФ будет закреплено право собственника здания/сооружения пользоваться чужим земельным участком, на котором расположено такое здание или сооружение, на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором. Если у собственника нет права на земельный участок ни в силу закона, ни в силу договора, то он вправе пользоваться таким участком в объеме, необходимым для доступа к его зданию или сооружению. Также собственник вправе пользоваться и распоряжаться своим зданием или сооружением в полном объеме, в том числе вправе сносить его, и это не будет нарушением прав и интересов собственника земельного участка.

При случайной гибели объекта недвижимости, расположенного на чужом участке, у собственника будет право на его восстановление, т.е. право собственности на разрушенный объект на прекращается. Однако если собственник не начнет восстановление здания в течение 5 лет с момента случайной гибели, то он утрачивает права на земельный участок, если иное не предусмотрено законом или договором.

5. Дополняются положения об общей долевой собственности

Новая ст. 287.5 ГК РФ вводит положения об общей долевой собственности, которые будут распространятся не только в отношении собственников квартир, но также в отношении собственников помещений и машино-мест. Так, собственникам помещений и машино-мест принадлежит имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения или машино-места в таком здании. Доля в праве на общую долевую собственность будет зависеть от площади помещения или машино-места.

К общему имуществу, в частности, относятся вспомогательные помещения, такие как технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении, крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места.

Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место.

6. Уточнены правила про прекращение права собственности на объект недвижимости

Дополнены ранее содержавшиеся в ГК РФ правила о полномочиях государственных и муниципальных органов предупредить собственника помещения о необходимости прекратить нарушения, назначить срок для ремонта в случае разрушения помещения и, если собственник проигнорирует предупреждения властей, обратиться в суд с целью продажи помещения с торгов.

В частности, согласно новой ст. 287.7 ГК РФ эти правила могут быть применены к машино-местам и жилым помещениям (с учетом положений Жилищного кодекса РФ).